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MUTUO UNDER 36 NESSUNA PROROGA

FacileCAF Mutuo under 36

Dal 1° gennaio 2025 non è più possibile fruire dell’agevolazione prima casa under 36, ovvero del beneficio a favore delle persone che non hanno ancora compiuto 36 anni d’età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui.

Il D.L. n. 202/2024 (cd. decreto “Milleproroghe”), infatti, non ha introdotto disposizioni che prorogano detta agevolazione e, lo stesso, dicasi per la Legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) che nulla prevede in tal senso; ragion per cui, a meno di novità introdotte nel corso dell’esame per la conversione in legge del decreto “Milleproroghe”, in base alla normativa vigente non è più possibile fruire della summenzionata agevolazione.

Acquisto prima casa under 36

Per completezza d’argomento, occorre ricordare che, si tratta di un’agevolazione a favore delle persone che non hanno ancora compiuto 36 anni d’età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40 mila euro annui.

Il beneficio consiste nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti d’acquisto di “prime case” d’abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse.

Qualora l’operazione sia soggetta ad IVA, spetta un credito d’imposta d’ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. Tale credito, può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data d’acquisizione del bonus, oppure può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto o, ancora, può essere utilizzato in compensazione.

I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di questi immobili, inoltre, sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. La sussistenza dei requisiti necessari deve risultare da apposita dichiarazione resa nell’atto del finanziamento o ad esso allegata.

Tali agevolazioni, però, sono state limitate nel tempo, in quanto si applicavano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 ed il 31 dicembre 2023.

Tuttavia, grazie a quanto stabilito dalla Legge n. 18/2024, i sopra citati benefici si applicano anche ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, qualora il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023, anche prima dell’entrata in vigore della norma che ha introdotto l’agevolazione, ossia prima del 26 maggio 2021.

Chi ha, invece, stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 ed il 29 febbraio 2024 ed ha pagato le relative imposte senza fruire dell’agevolazione, pur possedendone i requisiti d’accesso, ha diritto ad un credito d’imposta d’ammontare pari alle imposte corrisposte in eccesso, rispetto a quelle dovute applicando i benefici under 36, compresa l’imposta sostitutiva sul mutuo.

Per fruirne, è necessaria una dichiarazione, da rendere al notaio con atto integrativo, in cui si manifesta la volontà d’avvalersi dei benefici “prima casa under 36” e si dichiara d’essere in possesso dei relativi requisiti di legge. L’atto integrativo (che è esente dall’imposta di registro) può anche essere stipulato dopo il 31 dicembre 2024 ma, comunque, entro il termine d’utilizzo del credito.

Questo, è fruibile esclusivamente nel 2025, con le stesse modalità previste per il credito IVA in caso d’operazione soggetta a quel tributo; in caso di mancato utilizzo nel termine del 31 dicembre 2025, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso.

Fondo di Garanzia mutuo prima casa

Per gli under 36 che non possono più fruire della sopra descritta agevolazione, rimane, comunque, l’opportunità di beneficiare dell’agevolazione prevista dal Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze dall’articolo 1, comma 48, lett. c), della Legge n. 147/2013. Il Fondo agevola il rapporto tra il cittadino e la banca, offrendo una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto della prima casa.

Nello specifico, il Fondo Prima Casa è rivolto ai cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte (anche in comunione con altro successore) e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. L’ammontare del finanziamento non dev’essere superiore a 250.000 euro.

L’articolo 1, commi da 112 a 116, della Legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), infatti, ha prorogato al 31 dicembre 2027 (dal 31 dicembre 2024) la possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età.

Le disposizioni, inoltre, differiscono alla medesima data, l’applicazione di alcune norme a supporto nell’accesso al credito fornito dalle garanzie del Fondo prima casa in favore delle famiglie numerose.

È stato modificato anche il perimetro dei soggetti che possono accedere al Fondo di Garanzia per la prima casa e, dal 1° gennaio 2025, infatti, l’accesso al predetto Fondo, è consentito “esclusivamente”:

  • alle giovani coppie;
  • ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
  • ai conduttori d’alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari; ai giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età;
  • ai nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica non superiore a 40.000 euro annui;
  • ai nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
  • ai nuclei familiari che includono cinque o più figli d’età inferiore a 21 anni e con un valore dell’ISEE non superiore a 50.000 euro annui